THE OBLIGATIONS TO INFORM AND OF GOOD FAITH IN REAL ESTATE TRANSACTIONS

THE OBLIGATIONS TO INFORM AND OF GOOD FAITH IN REAL ESTATE TRANSACTIONS (French translation to follow) A recent decision of the Quebec Superior Court is a useful illustration of the obligations to inform and of good faith in real estate transactions. Caron -vs- Gestion Steeve Brisson Inc. et al. 2025 QCCS 3375 2020-10-24, Caron as seller and Gestion Steeve Brisson Inc. as purchaser signed a Promise to Purchase vacant land for the price of $1.2 million. The Promise to Purchase provided that the sale would be made without legal warranty and at the risk and peril of the purchaser. 2020-10-25, seller's broker transmitted to purchaser's broker a letter from the Ministère des Transports du Québec ("MTQ") addressed to seller's broker in 2005 stating that it was possible to access the land from Boulevard A. In the Promise to Purchase, the seller declared that he had no knowledge of any factor that could adversely affect the value of the land. It was silent regarding the existence of any servitude of non-access. Purchaser insists that at all relevant times, it clearly stated its intention to use the land for commercial purposes. The access to Boulevard A, the principal artery, was an essential element for it to exploit a service station and garage on the property. 2020-10-27, seller's broker transmits to purchaser a copy of the certificate of location, the "plot plan" and the MTQ letter of 2005. The certificate of location states that the land is subject to a servitude of non-access from Boulevard A, which directly contradicts the plot plan and the MTQ letter of 2005. 2020-12-10, purchaser's notary confirmed that the servitude of non-access was still applicable and had never been cancelled. Considering that an application to remove the servitude of non-access could take six to nine months, she recommends that seller subscribe for title insurance to protect the purchaser in the event that the efforts to remove the servitude of non-access is unsuccessful. 2020-12-14, the parties sign an additional agreement which provides inter alia that purchaser undertakes to pay a non-reimbursable deposit of $200,000; the sale of the land is scheduled for 2021-01-31; and seller would subscribe for title insurance. 2021-01-07, in the course of continuing the verification of title, the notary learns that in 2017, the seller mandated a surveyor to prepare a new certificate of location which was published at the land registry office. In it the surveyor states that the property is subject to a servitude of non-access along Boulevard A. Consequently since at least 2017, the seller, his broker and the surveyor were all aware that the servitude of non-access had not been cancelled, notwithstanding the MTQ letter of 2005. 2021-01-20, the notary reports that the servitude of non-access was never cancelled or reduced contrary to what the seller and his broker had declared. Furthermore, in the circumstances, the title insurance company refused to issue a title insurance policy and the BDC withdrew its offer of financing. 2021-01-21, the seller sends formal notice to the purchaser to close the sale by the end of the month considering that the accepted promise to purchase was not subject to the condition that the servitude of non-access be cancelled or reduced and that the said servitude had been clearly disclosed in the certificate of location that had been registered at the land registry office.. 2021-02-15, purchaser formally notifies seller to remedy the title defect relative to the servitude of non-access to Boulevard A within a delay of 21 days failing which the promise to purchase will be considered to be null and void in which event the seller will be required to reimburse the deposit in the amount of $200,000. 2022-12-09, seller sells the property to a third party for $900,000. 2023-03-14, seller amends its legal claim from one of enforcing the sale to a claim for damages representing the difference between the sale price of the Promise to Purchase ($1.4 million) and the sales price to the third party ($900,000). The Court decided that since the servitude of non-access was not disclosed in the Promise to Purchase and was only discovered subsequently by the purchaser, it constituted a defect in title that the purchaser was legally entitled to object to on 2021-02-15 by giving formal notice to the seller to remedy the title defect. Consequently, the Court decided that the Promise to Purchase as well as the additional agreement were null and void. The Court also considered whether the consent of purchaser to the promise to purchase and the additional agreement were vitiated by the seller's fraud. The fundamental legal principle is that the consent of a party to a contract must be free and clear and not be vitiated by error pertaining to the nature, object or an essential condition of the contract. Articles 1399 and 1400 Civil Code of Quebec ("CCQ") The error of a party to a contract that is provoked by the fraud of the other party or known to the other party vitiates consent if in the absence of such error, the party would not have given his consent or would have consented to different terms or conditions. Fraud can even result from the silence or reticence of the other party. Article 1401 CCQ It is important to take way from this that civil fraud has been given an extremely wide interpretation. It is dishonest conduct that involves making the other party believe or letting him believe in the existence or inexistence of an important fact that is relevant to his decision to agree to the terms and conditions of the contract. Such fraud may consist of outright false representations, half-truths, omissions and even silence. The seller is consequently subject to the obligations of good faith, honesty, transparency, disclosure and loyalty to the buyer. This is far removed from caveat emptor (buyer beware). Tied into the concept of civil fraud is the duty to act in good faith both at the time of the formation of the contract as well as during its execution. The obligation to inform is one of the corollaries of the obligation of good faith. Article 1375 CCQ The law goes even further in that the obligations of good faith and to inform imposes upon the seller, who occupies a privileged position regarding material information, to be pro-active and take the initiative to provide such information to and assist the purchaser while at the same time, protecting the seller's reasonable legitimate interests. The seller need not give priority to the interests of the purchaser but must nevertheless disclose information that could influence the purchaser's decision. It is not enough for the seller to answer the purchaser's questions honestly but must take the initiative to provide the purchaser with all known important information that could reasonably influence the purchaser's decision including but not necessarily limited to known title defects. A breach of seller's obligation as described above gives rise to the purchaser's remedy to ask for the cancellation of the contract. The seller's obligation of good faith and disclosure is tempered by the purchaser's obligation to prudently and diligently try to obtain the important information on his own unless it is impossible for him to do so or he is entitled to rely on the seller for the information. In conclusion, a seller should ensure that he is fully transparent with a purchaser regarding important information that the latter would reasonably be expected to consider before agreeing to the contract and take the initiative in disclosing such information. Failure to do so could permit the purchaser to cancel the contract and in situations that permit, also seek damages. LES OBLIGATIONS D'INFORMATION ET DE BONNE FOI DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES Une décision récente de la Cour supérieure du Québec illustre bien les obligations d'information et de bonne foi dans les transactions immobilières. Caron c. Gestion Steeve Brisson Inc. et al. 2025 QCCS 3375 Le 24 octobre 2020, Caron, en tant que vendeur, et Gestion Steeve Brisson Inc., en tant qu'acheteur, ont signé une promesse d'achat d'un terrain vacant au prix de 1,2 million de dollars. La promesse d'achat prévoyait que la vente serait effectuée sans garantie légale et aux risques et périls de l'acheteur. Le 25 octobre 2020, le courtier du vendeur a transmis au courtier de l'acheteur une lettre du ministère des Transports du Québec (« MTQ ») adressée au courtier du vendeur en 2005, indiquant qu'il était possible d'accéder au terrain depuis le boulevard A. Dans la promesse d'achat, le vendeur déclarait n'avoir connaissance d'aucun facteur susceptible de nuire à la valeur du terrain. Il ne faisait aucune mention de l'existence d'une servitude d'inaccessibilité. L'acheteur insiste sur le fait qu'à tous les moments pertinents, il a clairement indiqué son intention d'utiliser le terrain à des fins commerciales. L'accès au boulevard A, l'artère principale, était un élément essentiel pour lui permettre d'exploiter une station-service et un garage sur la propriété. Le 27 octobre 2020, le courtier du vendeur transmet à l'acheteur une copie du certificat de localisation, du « plan cadastral » et de la lettre du MTQ de 2005. Le certificat de localisation indique que le terrain est soumis à une servitude d'inaccessibilité depuis le boulevard A, ce qui contredit directement le plan cadastral et la lettre du MTQ de 2005. Le 10 décembre 2020, la notaire de l'acheteur confirme que la servitude d'inaccessibilité est toujours applicable et n'a jamais été annulée. Considérant qu'une demande de suppression de la servitude d'inaccessibilité pourrait prendre de six à neuf mois, elle recommande au vendeur de souscrire une assurance titre afin de protéger l'acheteur au cas où les efforts visant à supprimer la servitude d'inaccessibilité échoueraient. Le 14 décembre 2020, les parties signent un accord supplémentaire qui prévoit notamment que l'acheteur s'engage à verser un acompte non remboursable de 200 000 dollars, que la vente du terrain est prévue pour le 31 janvier 2021 et que le vendeur souscrira une assurance titre. Le 7 janvier 2021, dans le cadre de la vérification continue du titre, le notaire apprend qu'en 2017, le vendeur a mandaté un arpenteur pour préparer un nouveau certificat de localisation qui a été publié au bureau d'enregistrement foncier. Dans ce certificat, l'arpenteur-géomètre indique que la propriété est assujettie à une servitude d'inaccessibilité le long du boulevard A. Par conséquent, depuis au moins 2017, le vendeur, son courtier et l'arpenteur-géomètre savaient tous que la servitude d'inaccessibilité n'avait pas été annulée, malgré la lettre du MTQ de 2005. Le 20 janvier 2021, le notaire signale que la servitude d'inaccessibilité n'a jamais été annulée ou réduite, contrairement à ce qu'avaient déclaré le vendeur et son courtier. De plus, dans ces circonstances, la compagnie d'assurance titres a refusé d'émettre une police d'assurance titres et la BDC a retiré son offre de financement. Le 21 janvier 2021, le vendeur envoie une mise en demeure à l'acheteur pour qu'il conclue la vente avant la fin du mois, considérant que la promesse d'achat acceptée n'était pas soumise à la condition que la servitude d'inaccessibilité soit annulée ou réduite et que ladite servitude avait été clairement divulguée dans le certificat de localisation qui avait été enregistré au bureau du registre foncier. Le 15 février 2021, l'acheteur notifie officiellement au vendeur qu'il doit remédier au vice de titre relatif à la servitude d'inaccessibilité au boulevard A dans un délai de 21 jours, faute de quoi la promesse d'achat sera considérée comme nulle et non avenue, auquel cas le vendeur sera tenu de rembourser l'acompte d'un montant de 200 000 $. Le 9 décembre 2022, le vendeur vend le bien à un tiers pour 900 000 $. Le 14 mars 2023, le vendeur modifie sa demande en justice, passant d'une demande de passation de titre à une demande de dommages-intérêts représentant la différence entre le prix de vente prévu dans la promesse d'achat (1,4 million de dollars) et le prix de vente au tiers (900 000 dollars). La Cour a décidé que, puisque la servitude d'inaccessibilité n'était pas mentionnée dans la promesse d'achat et n'a été découverte que par la suite par l'acheteur, elle constituait un vice de titre auquel l'acheteur avait légalement le droit de s'opposer le 15 février 2021 en adressant une notification formelle au vendeur pour qu'il remédie au vice de titre. En conséquence, la Cour a décidé que la promesse d'achat ainsi que l'accord supplémentaire étaient nuls et non avenus. La Cour a également examiné si le consentement de l'acheteur à la promesse d'achat et à l'accord supplémentaire était vicié par la fraude du vendeur. Le principe juridique fondamental est que le consentement d'une partie à un contrat doit être libre et clair et ne pas être vicié par une erreur relative à la nature, à l'objet ou à une condition essentielle du contrat. Articles 1399 et 1400 du Code civil du Québec (« CCQ ») L'erreur d'une partie à un contrat qui est provoquée par la fraude de l'autre partie ou connue de l'autre partie vicie le consentement si, en l'absence d'une telle erreur, la partie n'aurait pas donné son consentement ou aurait consenti à des conditions différentes. La fraude peut même résulter du silence ou de la réticence de l'autre partie. Article 1401 CCQ Il est important de retenir que la fraude civile a fait l'objet d'une interprétation extrêmement large. Il s'agit d'un comportement malhonnête qui consiste à faire croire ou à laisser croire à l'autre partie l'existence ou l'inexistence d'un fait important qui est pertinent pour sa décision d'accepter les termes et conditions du contrat. Une telle fraude peut consister en des déclarations mensongères, des demi-vérités, des omissions et même le silence. Le vendeur est donc soumis aux obligations de bonne foi, d'honnêteté, de transparence, de divulgation et de loyauté envers l'acheteur. Cela est très éloigné du principe caveat emptor (que l'acheteur prenne garde). Le concept de fraude civile est lié à l'obligation d'agir de bonne foi tant au moment de la formation du contrat que pendant son exécution. L'obligation d'informer est l'un des corollaires de l'obligation de bonne foi. Article 1375 CCQ La loi va encore plus loin en imposant au vendeur, qui occupe une position privilégiée en matière d'informations importantes, l'obligation de bonne foi et d'information, qui l'oblige à être proactif et à prendre l'initiative de fournir ces informations à l'acheteur et de l'aider, tout en protégeant ses intérêts légitimes raisonnables. Le vendeur n'est pas tenu de donner la priorité aux intérêts de l'acheteur, mais il doit néanmoins divulguer les informations susceptibles d'influencer la décision de l'acheteur. Il ne suffit pas que le vendeur réponde honnêtement aux questions de l'acheteur, il doit prendre l'initiative de lui fournir toutes les informations importantes connues qui pourraient raisonnablement influencer sa décision, y compris, mais sans s'y limiter, les vices de titre connus. Le non-respect de l'obligation du vendeur telle que décrite ci-dessus donne lieu à un recours de l'acheteur qui peut demander l'annulation du contrat. L'obligation de bonne foi et de divulgation du vendeur est tempérée par l'obligation de l'acheteur de s'efforcer avec prudence et diligence d'obtenir lui-même les informations importantes, à moins qu'il ne lui soit impossible de le faire ou qu'il soit en droit de se fier au vendeur pour obtenir ces informations. En conclusion, un vendeur doit s'assurer qu'il fait preuve d'une transparence totale envers l'acheteur en ce qui concerne les informations importantes que ce dernier serait raisonnablement susceptible de prendre en considération avant d'accepter le contrat, et prendre l'initiative de divulguer ces informations. À défaut, l'acheteur pourrait résilier le contrat et, dans les cas où cela est possible, demander également des dommages-intérêts.